PF 위기 속 ‘책임준공 약정’ 논란…신탁사는 무엇을 책임지나?

 

📌 PF 위기 속 ‘책임준공 약정’ 논란…신탁사는 무엇을 책임지나?

최근 건설·부동산 금융시장에서 신탁사의 책임준공 약정이 잇따라 법적 책임을 지게 되면서,

PF(Project Financing) 구조의 근본적 문제가 드러나고 있습니다.
이 글에서는 신탁사의 역할, 책임준공 약정의 의미, 그리고 실무자와 투자자가 주의해야 할 포인트를 짚어보겠습니다.

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🏗 부동산 사업에서 ‘신탁사’란?

 

신탁사는 부동산 사업의 자금, 권리, 사업관리 등을 위임받는 수탁기관입니다.
과거에는 주로 자산관리 역할만 했다면, 최근에는 시행사 역할까지 수행하는 적극적 사업 주체로 진화하고 있습니다.

 

📌 주요 역할

역할	내용
자금관리	대주단(금융기관)의 자금을 수탁 받아 용도별로 관리
사업관리	인허가, 시공사 선정, 공정관리 등 사업 전반 대행
분양수익 정산	수익자와 배분 대상자 간 분양대금 정산 수행
책임준공	약정 시, 준공 및 대출상환을 보장하는 책임 부담

 

 

✅ 즉, 신탁사는 단순 ‘관리자’를 넘어, 경우에 따라선 ‘시행자’이자 ‘보증인’ 역할까지 수행합니다.

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🧾 책임준공 약정이란?

 

책임준공 약정이란,

신탁사가 해당 사업의 준공과 금융기관의 대출금 상환을 보장하는 내용이 포함된 계약 조항입니다.

 

📎 예를 들어

“신탁사는 OO 부동산 개발사업의 공사를 완공하고, 분양 수익으로 대출금을 상환함을 보장한다.”

이 문구 하나로 인해, 신탁사는 시행사의 부도로 공사가 중단돼도 직접 공사를 마무리하거나 손해를 배상해야 할 책임이 생깁니다.

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⚠️ 현재 무엇이 문제인가?

 

신한자산신탁과 무궁화신탁이 최근 책임준공형 PF 사업장에서 총 460억 원 규모의 손해배상 판결을 받았습니다.
법원은 신탁사가 직접 시행하지 않았더라도, 계약서에 책임준공이 명시되어 있다면 전액 배상 책임이 있다고 판단했습니다.

 

🔎 핵심 쟁점

• 신탁사가 개발사업 통제권이 없더라도, 문서상 약정만으로 법적 책임 발생
• 사업 부진, 시공사 부도, 원자재 상승 등 외부 변수도 면책 사유로 인정되지 않음

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📉 PF 구조 전반에 드리운 그림자

지표	수치
책임준공 소송 건수	13건
총 청구 금액	약 3,454억 원
책임 부담 추세	원금 + 이자 + 지연손해금 전액 부담 판결 다수 발생

 

 

이로 인해 신탁사들의 재무 건전성이 직접 타격을 받고 있습니다.

 

📉 NCR(영업용순자본비율) 주요 사례:

• 무궁화신탁: -195.5% (기준 미달)
• 한국자산신탁: 284.1% (업계 평균 하회)
• 업계 평균: 약 937% (우량사 포함 착시)

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🔄 구조적 대응이 필요한 이유

 

이제는 단순히 신탁사의 ‘업무 과실’이 아닌, PF 구조 자체의 문제로 확산되고 있습니다.

 

📌 구조상 문제점

• 책임준공 약정 시, 위험은 신탁사에게 집중
• 통제권 없는 상황에서 이행 책임만 부과
• 실제 관리·감독 기능은 법제도적으로 미비

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✅ 실무자와 투자자를 위한 핵심 요약

 

항목	요약
신탁사의 역할	자금 수탁 + 사업 관리 + 경우에 따라 시행자 역할
책임준공 약정	사업 준공과 대출상환을 보장하는 신탁사 약속
법적 해석	문구에 명시된 이상, 실제 수행 여부와 무관하게 전액 배상 가능
실무 주의사항	계약서 내 책임 범위 명확화, 리스크 보험 도입, 사업 통제권 확보 필수

 

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🧭 마무리 정리

 

신탁사가 부동산 개발사업의 안정성을 높이는 기제인 것은 분명합니다.

그러나 책임준공 약정이라는 ‘보증’ 기능이 제대로 관리되지 않을 경우, 오히려 신탁사 자체가 리스크의 진원지가 될 수 있습니다.

향후 신탁사, 금융기관, 시공사, 시행사 모두가 계약 구조와 리스크 분담 방식을 재정의해야 할 시점입니다.